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谈谈买房的几点迷思

谈谈买房的几点迷思

何时买房好时机?

每每客人问我,他是不是应该等房价跌到低点才买房子?我都会问:房价何时低点?谁可以准确知道?答案是:没有人知道。所以不要浪费时间去等待抄底,因为房价走势没有规律可循,没人可以猜中何时房价最低。我们不要追求那个虚无缥缈,要科学买房,研究地段,社区,学区,邻里环境,搞清楚自己要什么。买房的最好时机,就是当你在选中的地区,看到了那个最适合你房子。机不可失,时不再来。

他人恐惧我疯狂。

我的亲身经历告诉我,市场坏消息笼罩,其他买家恐慌观望时,我们逆向思维不从众,主动出击议价,反而容易拿到好价钱,买到好房子。我在从业房地产以前的各人投资中摸索出来这个经验,并在从业后代客买房中几次实践并得以进一步验证。这个经验符合股神巴菲特的理念:他人恐惧我疯狂。多年前,我和大多数客人一样喜欢新房子。2005年开始,我计划在Huntington大道以北,买一个圣马力诺学区屋况较新的房子,预算$150万。但是找了很久,一直都没有看到合适的,不是太旧了,就是太贵了。2007年初,我终于看到了一个1999年建5房4.5浴3840尺的房子,各方面都符合我的要求,价格155万,在我的预算中。当时已是金融危机前期,市场一片风声鹤唳,朋友都劝我等等再买。我想:我从2005等到2007,好不容易才等到这个中意的房子,今宵离别后,何日君再来?经过再三考虑,我决定买下这个房子。我打定主意:跌就跌呗,反正我在这儿扎根儿了,我就不卖,早晚你还得给我涨上去。

当时大多数买家都在等着房价大跌,所以没有人跟我抢,我用$139.8买下了这个房子。虽说买房前已经做足了心理准备,可还是惶惑不安,入住后我一直关注周围的房价动态。从2007到2010初,在我关注的范围内没有一个房子上市出售,直到2010年6月一个1938年建3房2.5浴2142尺的房子以$89.9万挂牌上市,招来多个买家竞争,以$94万卖掉,超过卖家要价;2011年5月又有一个在我预算之内的房子上市,1976年建,房2.5浴,挂牌价$90.9,以$108.5万卖出,超过卖家要价。直到2013年,始终没有看到一个符合我意并在我的预算中的房子。这个经历告诉我:就算你遇到市场低迷,不是在所有的地方你都可以捡得到便宜,在某些地区你可能买不到房子。试想一下,有谁会在市场糟糕的时候仍掉自己的好房子呢?除非迫不得已。如果2007年我选择等待,我将损失几年的租金,最后还得付更高的价钱买一个我不中意的房子。

机会有成本,错过有代价。

我的这次买房经验告诉我,机会本身就是有成本的,今天错过了一个心怡的房子,明天可能要付出更高的代价去买一个这样的房子,所以任何情况下不要轻易错过一个好机会。

如果2017年你可以用$70万在阿罕布拉买到一个3房2浴的独立屋,你没有买,你相信中国资金出不来了,房价会下跌,你选择等待,到2019年你需要付$80万才能买到同样的房子;如果你相信疫情会让房市风雨飘摇,你选择继续等待,今天你需要$100万才能买到这个阿罕布拉的3房2浴独立屋。如果2019年你的银行账上有$25万存款,你没有买房,你选择等待。虽然今天你的账面显示数字仍然$25万,甚至加上所得利息可能多于$25万。但是此$25万早已非彼$25万,因为在2019,你用$25万做首付款,加上30年固定2.5%利率的银行贷款,可以买到一个阿罕布拉$80万的3房2浴独立屋。如果你没有买,你选择等待,今天你不仅没有等到房价下跌,却等到了房价上涨20%和利息涨到5.5%的结果。算一算,30年后你损失了什么?答案是你损失了一座房子。如果你目前还没有自己的房子,你还在租房,你还损失了这些年的租金。

猜低点如同猜乐透。

美国人说,You can not wait to buy real estate. You need to buy real estate and wait。事实证明,没有人可以预见未来,就像我们无法猜中乐透一样。 如果说猜中乐透的概率相当于天打雷劈的概率,那么猜中房价何时低点的概率也不会更高。2016年开始就有人说:房价起伏十年一个轮回,2018年该是要大跌的时候了,目前不是买房的好时机;2017年,中国紧缩外汇管制条例,有人说:中国的钱出不来了,洛杉矶房价马上就要大跌了;2020年,新冠疫情爆发,又有人说,百年大瘟疫来了,房子马上就白菜价了;因为政府出台了不准驱赶欠租房客的规定,又有人预言说,大批房东要扔房子了,等着捡便宜吧。。。。。。有些客人真的停下来,笃定房价大跌,然而,就像那些世界末日的预言一样,这些关于房价大跌的预言都变成了一次又一次的”狼来了“,成了虚假警报,结果是“狼“一直没有到来。房价不但没下跌,反而一路高歌猛进,大幅上涨。

要投资,不要投机。

股神巴菲特的老师格雷厄姆说,投资是以深入分析为基础,确保本金的安全,并获得适当的回报。 而投机则是完全试图从市场价格波动中牟利。 因此,分析公司、研究行业、判断价值、寻找价格与价值的差价,成为了格雷厄姆的核心投资理念。格雷厄姆给出的这两个定义清楚地告诉我们,投资是需要学习和思考的科学理智行为;而投机则是盲目地赌博行为,如同拉老虎机。可见,投机是不靠谱的,就连久经沙场的股神们都选择做投资,而不做投机,更何况我们这些没有经验的无知小白。我们应该把买房投资作为一项严肃的事业,认真研究社区,学区,居民收入水平,周边工作机会及所提供的设施等等,而不是要盲目地等待无法确定的低点。用平常心态对待房价的波浪,不要在意一时的非长理短和昙花一现,只要你买对了房子,你的投资事业小船一定会乘风破浪,多年以后会为你创造满意的收成。

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