迷思之二：等房价跌到低点才买房子。

等待抄底？每每客人问我，他是不是应该等房价跌到低点才买房子？我都会这样说：谁知房价何时低点？不要浪费时间去等待抄底，因为房价走势没有规律可循，没人可以猜中何时房价最低。我们不要追求那个虚无缥缈，要科学买房，研究地段，社区，学区，邻里环境，搞清楚自己要什么。买房的最好时机就是：当你在选中的地区看到了那个最适合 你房子。机不可失，时不再来。

 

他人恐惧我贪婪。 我的亲身经历告诉我，市场坏消息笼罩，其他买家恐慌观望时，我们逆向思维不从众，主动出击议价，反而容易拿到好价钱，买到好房子。 我在从业房地产以前的各人投资中摸索出来这个经验，并在从业后代客买房中几次实践，并得以进一步验证。

多年前的我和大多数客人一样喜欢新房子。2005 年开始，我计划在 Huntington 大道以北，买一个圣马力诺学区屋况较新的房子，预算 $150 万，但是一直都没有看到合适的，不是太旧了，就是太贵了。2007 年初我终于看到了一个， 1999 年建 5 房 4.5 浴 3840 尺的房子， 各方面都符合我的要求，价格155 万，在我的预算中。当时已是金融危机前期，市场一片风声鹤唳，朋友都劝我等等再买。 我想：我已经等了2 年多了，从 2005 等到 2007，好不容易才等到这个中意的房子。今宵离别后，何日君再来？经过再 三考虑，我决定买下这个房子。我打定主意：跌就跌呗，反正我在这儿扎根儿了，我就不卖，早晚你还得给我涨上去。

当时大多数买家都在等着房价大跌，所以没有人跟我抢，我用 $139.8 买下了这个房子，相当每英尺$364。虽说买房前已经做足了心理准备， 可还是惶惑不安，一直关注周围的房价动态。从 2007 到 2010 初，在我关注的范围内没有一个价位适合的房子上市出售， 直到 2010 年 6 月一个 1938 年建 3 房 2.5 浴 2142 尺的房子以 $89.9 万挂牌上市，招来多个买家竞争，以 $94 万卖掉，每英尺$438， 超过卖家要价。2011 年 5 月又有一个在我预算之内的房子上市，1976 年建3房 2.5 浴2167呎，挂牌价 $90.9，以 $108.5 万卖出，相当每英尺$500， 超过卖家要价。这两个房子虽然在我的预算中，但是在我当时看来也都太旧了，并不符合我的要求，而且以买价的性价比计算也没有我的高。直到 2013 年，我始终没有看到一个符合我意并在我的预算中的房子。这个经历告诉我：就算你遇到市场低迷， 不是在所有的地方你都可以捡得到便宜，在某些地区你可能买不到房子。试想一下，有谁愿意在市场糟糕的时候仍掉自己的好房子呢？除非迫不得已。

本着相同的投资理念在 2020 年疫情初始，我还代表客人以 1 百万的好价买到一个爱满地 0.3 英亩土地上的四个独立单位 出租屋。当时市场也是一片恐慌，房子少人问津。我的客人 Kevin 也是很犹豫，问我说：疫情来了，别人都不买房了，我 们是不是也暂停？我当时就是用巴菲特的“他人恐惧我贪婪“提醒他说，别人不和你抢了，不正是你的好时机吗？并给他 算了个帐：1 百万买 4 个独立屋，3 个 2 房 1 浴＋ 1 个 3 房 1 浴，等于每个 25 万，相当于十年前的房价，现在不买，更 待何时呢？ Kevin 想了一下，果断下单买下。结果房子过户没多久市场房价扶摇直上，没出 2 个月网上大数据显示这个房子的价值 为 $130 万，很快又 $150。我的客人 Kevin 对这个投资项目非常开心满意。

 

机会有成本，错过有代价。 这些经验告诉我，机会本身就是有成本的，今天错过了一个心怡的房子，明天可能要付出更高的代价去买一个类似的房子，所以任何情况下不要轻易错过一个好机会。 如果 2017 年你可以用 $70 万在阿罕布拉买到一个 3 房 2 浴的独立屋，你没有买，你相信中国资金出不来了，房价会下跌， 你选择等待，到 2019 年你需要付 $80 万才能买到同样的房子；如果你相信了疫情会让房市风雨飘摇，你选择继续等待，今天你需要近$90 万才能买到一个阿罕布拉的 3 房 2 浴独立屋。如果 2019 年你的银行账上有 $25 万存款，你没有买房，你 选择等待。虽然今天你的账面显示数字仍然 $25 万，甚至加上所得利息可能多于 $25 万。但是此 $25 万早已非彼 $25 万， 因为在 2019，你用 $25 万做首付款，加上 30 年固定 2.5% 利率的银行贷款，可以买到一个阿罕布拉 $80 万的 3 房 2 浴 独立屋。如果你没有买，你选择等待，今天你不仅没有等到房价下跌，却等到了房价上涨 20% 和利息涨到 5.5% 的结果。 算一算，30 年后你损失了什么？答案是你损失了一座房子。如果你目前还没有自己的房子，你还在租房，你还损失了这 些年的租金。

 

 猜低点如同猜乐透。 美国人说，You can not wait to buy real estate. You need to buy real estate and wait。事实证明，没有人可以预见未来， 就像我们无法猜中乐透一样。 如果说猜中乐透的概率相当于天打雷劈的概率，那么猜中房价何时低点的概率也不会更高。 2016 年开始就有人说：房价起伏十年一个轮回，2018 年该是要大跌的时候了，目前不是买房的好时机；2017 年，中国 紧缩外汇管制条例，有人说：中国的钱出不来了，洛杉矶房价马上就要大跌了；2020 年，新冠疫情爆发，又有人说：百年大瘟疫来了，房子马上就白菜价了；因为政府出台了不准驱赶欠租房客的规定，又有人预言说，大 批房东要扔房子了，等着捡便宜吧。。。。。。有些客人真的停下来，笃 定房价大跌，然而，就像那些世界末日的预言一样，这些关于房价大跌的 预言都变成了一次又一次”狼来了“，成了虚假警报，结果是“狼“一直都没有到来。房价不但没下跌，反而一路高歌猛进，大幅上涨。

 

要投资，不要投机。 股神巴菲特的老师格雷厄姆说，投资是以深入分析为基础，确保本金的安 全，并获得适当的回报。 而投机则是完全试图从市场价格波动中牟利。 因 此分析公司、研究行业、判断价值、寻找价格与价值的差价，成为了格 雷厄姆的核心投资理念。格雷厄姆给出的这两个定义清楚地告诉我们，投资是需要学习和思考的科学理智行为；而投机则是盲目地赌博行为，如同 拉老虎机。可见，投机是不靠谱和不可取的，就连久经沙场的股神们都选择做投资， 而不做投机，更何况我们这些没有经验的无知小白。我们应该把买房投资 作为一项严肃的事业，认真研究社区，学区，居民收入水平，周边工作机会及所提供的设施等等，而不是要盲目地等待无 法确定的低点。

 

当今市场房源充足，适合买家议价谈条件，买家应该主动出击谈判，用平常心态对待房价的波浪，不要在意一时的非长理短，只要你买对了房子，你的投资事业小 船一定会乘风破浪，多年以后一定会为您创造出满意的收成。