何时买房好时机？ 每每客人问我，他是不是应该等房价跌到低点才买房子？我都会问：房价何时低点？谁可以准确知道？答案是：没有人知道。所以不要浪费时间去等待抄底，因为房价走势没有规律可循，没人可以猜中何时房价最低。我们不要追求那个虚无缥缈，要科学买房，研究地段，社区，学区，邻里环境，搞清楚自己要什么。买房的最好时机，就是当你在选中的地区，看到了那个最适合你房子。机不可失，时不再来。 他人恐惧我疯狂。 我的亲身经历告诉我，市场坏消息笼罩，其他买家恐慌观望时，我们逆向思维不从众，主动出击议价，反而容易拿到好价钱，买到好房子。我在从业房地产以前的各人投资中摸索出来这个经验，并在从业后代客买房中几次实践并得以进一步验证。这个经验符合股神巴菲特的理念：他人恐惧我疯狂。多年前，我和大多数客人一样喜欢新房子。2005年开始，我计划在Huntington大道以北，买一个圣马力诺学区屋况较新的房子，预算$150万。但是找了很久，一直都没有看到合适的，不是太旧了，就是太贵了。2007年初，我终于看到了一个1999年建5房4.5浴3840尺的房子，各方面都符合我的要求，价格155万，在我的预算中。当时已是金融危机前期，市场一片风声鹤唳，朋友都劝我等等再买。我想：我从2005等到2007，好不容易才等到这个中意的房子，今宵离别后，何日君再来？经过再三考虑，我决定买下这个房子。我打定主意：跌就跌呗，反正我在这儿扎根儿了，我就不卖，早晚你还得给我涨上去。 当时大多数买家都在等着房价大跌，所以没有人跟我抢，我用$139.8买下了这个房子。虽说买房前已经做足了心理准备，可还是惶惑不安，入住后我一直关注周围的房价动态。从2007到2010初，在我关注的范围内没有一个房子上市出售，直到2010年6月一个1938年建3房2.5浴2142尺的房子以$89.9万挂牌上市，招来多个买家竞争，以$94万卖掉，超过卖家要价；2011年5月又有一个在我预算之内的房子上市，1976年建，房2.5浴，挂牌价$90.9，以$108.5万卖出，超过卖家要价。直到2013年，始终没有看到一个符合我意并在我的预算中的房子。这个经历告诉我：就算你遇到市场低迷，不是在所有的地方你都可以捡得到便宜，在某些地区你可能买不到房子。试想一下，有谁会在市场糟糕的时候仍掉自己的好房子呢？除非迫不得已。如果2007年我选择等待，我将损失几年的租金，最后还得付更高的价钱买一个我不中意的房子。 机会有成本，错过有代价。 我的这次买房经验告诉我，机会本身就是有成本的，今天错过了一个心怡的房子，明天可能要付出更高的代价去买一个这样的房子，所以任何情况下不要轻易错过一个好机会。 如果2017年你可以用$70万在阿罕布拉买到一个3房2浴的独立屋，你没有买，你相信中国资金出不来了，房价会下跌，你选择等待，到2019年你需要付$80万才能买到同样的房子；如果你相信疫情会让房市风雨飘摇，你选择继续等待，今天你需要$100万才能买到这个阿罕布拉的3房2浴独立屋。如果2019年你的银行账上有$25万存款，你没有买房，你选择等待。虽然今天你的账面显示数字仍然$25万，甚至加上所得利息可能多于$25万。但是此$25万早已非彼$25万，因为在2019，你用$25万做首付款，加上30年固定2.5%利率的银行贷款，可以买到一个阿罕布拉$80万的3房2浴独立屋。如果你没有买，你选择等待，今天你不仅没有等到房价下跌，却等到了房价上涨20%和利息涨到5.5%的结果。算一算，30年后你损失了什么？答案是你损失了一座房子。如果你目前还没有自己的房子，你还在租房，你还损失了这些年的租金。 猜低点如同猜乐透。 美国人说，You can not wait to buy real estate. You need to buy real estate and wait。事实证明，没有人可以预见未来，就像我们无法猜中乐透一样。 如果说猜中乐透的概率相当于天打雷劈的概率，那么猜中房价何时低点的概率也不会更高。2016年开始就有人说：房价起伏十年一个轮回，2018年该是要大跌的时候了，目前不是买房的好时机；2017年，中国紧缩外汇管制条例，有人说：中国的钱出不来了，洛杉矶房价马上就要大跌了；2020年，新冠疫情爆发，又有人说，百年大瘟疫来了，房子马上就白菜价了；因为政府出台了不准驱赶欠租房客的规定，又有人预言说，大批房东要扔房子了，等着捡便宜吧。。。。。。有些客人真的停下来，笃定房价大跌，然而，就像那些世界末日的预言一样，这些关于房价大跌的预言都变成了一次又一次的”狼来了“，成了虚假警报，结果是“狼“一直没有到来。房价不但没下跌，反而一路高歌猛进，大幅上涨。 要投资，不要投机。 股神巴菲特的老师格雷厄姆说，投资是以深入分析为基础，确保本金的安全，并获得适当的回报。 而投机则是完全试图从市场价格波动中牟利。 因此，分析公司、研究行业、判断价值、寻找价格与价值的差价，成为了格雷厄姆的核心投资理念。格雷厄姆给出的这两个定义清楚地告诉我们，投资是需要学习和思考的科学理智行为；而投机则是盲目地赌博行为，如同拉老虎机。可见，投机是不靠谱的，就连久经沙场的股神们都选择做投资，而不做投机，更何况我们这些没有经验的无知小白。我们应该把买房投资作为一项严肃的事业，认真研究社区，学区，居民收入水平，周边工作机会及所提供的设施等等，而不是要盲目地等待无法确定的低点。用平常心态对待房价的波浪，不要在意一时的非长理短和昙花一现，只要你买对了房子，你的投资事业小船一定会乘风破浪，多年以后会为你创造满意的收成。
